В минувшую пятницу премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подарил новоселам «чертову дюжину»: за ипотечный кредит на «первичку» в течение года придется платить 13%. Несколько дней спустя глава Минстроя РФ Михаил Мень выступил с дополнительной инициативой — снизить ставки до 12 процентов. Правда, идею забраковал Минфин, но на фоне свершившегося это уже мелочи.
Принципиальное условие новой дешевой ипотеки — приобретение первичного жилья у юридических лиц, то есть застройщиков. При этом можно предположить, что в нынешний кризис по полной программе рухнет рынок «вторички», поскольку ей никто не благодетельствует.
Дотироваться будут ипотечные займы, выданные с 1 марта 2015 по 1 марта 2016 года. Особо жестких ценовых ограничений здесь нет: размеры льготного кредита не могут превышать 3 миллионов рублей по стране, и 8 миллионов — в Московской области и столицах. Предполагается, что дешевая ипотека простимулирует еще одну запускаемую программу — «Жилье для российской семьи».
Количество выдаваемых кредитов будет зависеть от размеров ставок, устанавливаемых Центробанком РФ, поскольку на частичное погашение начисляемых годовых из федерального бюджета установлена фиксированная сумма в размере 20 миллиардов рублей. Если же ставки Центробанка сами собою опустятся до 9,5% годовых, правительство прекратит их дотирование.
В результате общая сумма выданных кредитов со льготными ставками под приобретение первичного жилья должна составить 400 миллиардов. Для сравнения: объем ипотечных займов, выданных в прошлом году россиянам, составил 1,75 триллиона рублей. Но на эти деньги покупалась различная недвижимость, включая и вторичное жилье, и земельные участки, и офисы…
Читайте также:
По словам министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Николая Безуглова, после того как срок субсидирования на частичное погашение ставок в ходе реализации ряда жилищных госпрограмм был увеличен с трех до пяти лет при условии приобретения первичного жилья, 20% получателей субсидий отказались от «бэушного» фонда. При этом, как показали социологические исследования, среднестатистическая семья не способна выплачивать годовые в размере ныне установленных 17%.
13 процентов — для многих уже предел, поскольку в этом случае из трех человек один целиком должен работать на погашение кредита и начисляемых по нему ставок. После того как стоимость ипотеки взлетела с 12,6 до 17% в год, застройщики констатировали двукратное сокращение ипотечных покупателей. Между тем, по заявлению генерального директора риэлторской компании «Титул» Евгения Сосницкого, ранее с привлечением ипотечных ресурсов в Ростове продавалось 80% жилья.
Насколько успешно беспрецедентная мера нас оживит, предугадать невозможно. Теоретически можно предположить, что теперь все ринутся разбирать «первичку», вторичное же жилье рухнет в цене из-за высоких процентных ставок на его приобретение. Однако здесь есть большое «но».
Рынок недвижимости изобилует так называемыми «сделками мены»: продав вторичную «двушку», люди берут первичную «трешку» и так далее. Вспомним железную логику кота Матроскина из Простоквашино: «Чтобы купить что-то ненужное, надо сперва продать что-то ненужное». А в случае обрушения цен на вторичное жилье, его владельцы, оказавшись не в состоянии купить новостройку, возможно, просто «зажмут» недвижимость.
Однако здесь возникает еще один, завершающий риторический вопрос — не слишком ли дутые цены у ростовской «вторички»? Как следует из данных «Титула», едва ли не половина предложений вторичного рынка выглядит весьма жалко: это «коммуналки», продаваемые по 66150 рублей за квадрат, гостинки по 74150 рублей, в лучшем случае – «однушки» по 69 тысяч за метр и выше. Парадоксально, что пометражные цены на такое жилье вполне сравнимы со стоимостью первичного жилья бизнес-класса, продаваемого по 75 тысяч, и значительно опережают новенький современный «эконом», за который просят по 43 тысячи.
Может, «вторичники» никуда не денутся и уступят?
КСТАТИ
Российские банки уже начали делить новый рынок кредитования первичной недвижимости. Уже в минувший понедельник «ВТБ-24» начал выдачу кредитов под 13% годовых. Всего же он рассчитывает «прибрать» четверть зарождающегося рынка, выдав ипотеку на 100 миллиардов рублей.
В этот же день о похожих намерениях заявил и «Газпромбанк». Его аппетиты, правда, поскромнее — он пожелал предоставить россиянам под покупку «первички» 15–20 миллиардов.
